Plazos de garantía por defectos de construcción en obras nuevas

Los plazos para el comienzo de garantías por defectos de construcción en viviendas o locales,
según establece la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), dependiendo de la gravedad del
daño o defecto constructivo que parezca en la vivienda o local adquirido, son los siguientes:

– 1 año para los denominados defectos de acabado.
– 3 años para vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.
– 10 años para defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.

Los defectos de construcción deben exteriorizarse dentro de dichos plazos. Si aparecieran con
posterioridad, habría caducado la acción. Si apareciesen los defectos dentro de dichos plazos,
el propietario tiene un plazo de dos años para emprender acciones judiciales. Los plazos para
ejercitar la acción son plazos de prescripción, por lo que la misma se interrumpirá con una
mera reclamación extrajudicial. La reclamación al promotor no interrumpe la prescripción
contra el arquitecto.

Hay que distinguir entre el plazo de garantía de los defectos constructivos y plazo de
prescripción para reclamarlos.
a) Plazo de garantía de 1, 3 o 10 años, en los que los defectos de construcción deben
exteriorizarse o manifestarse (es un plazo de caducidad), artículo 17.1 LOE
b) Plazo para el ejercicio de acciones judiciales de 2 años, desde que se manifiesten dichos
defectos (es un plazo de prescripción) artículo 18 LOE.

¿Desde cuando ha de computarse el plazo de garantía?

Según lo dispuesto en el artículo 6.5 de la LOE:” El cómputo de los plazos de responsabilidad y
garantía establecidos en esta Ley se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de
recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida según lo previsto en el apartado
anterior.”

El artículo 17 de la LOE establece distintas duraciones de este plazo de garantía según la
entidad de la deficiencia, 10 años para los defectos estructurales, 3 años para los que afectan a
la habitabilidad y 1 año para los defectos de acabado. Pero, en cualquier caso, y según el
artículo 6.5 de estaLey, el cómputo del plazo de garantía es el de la recepción expresa o tácita
de la obra.

Desde la entrada en vigor de la LOE es obligatorio que el promotor contrate un Seguro Decenal
de Daños a la construcción, además voluntariamente podrá contratar seguros para las
garantías trienales. De esta forma los propietarios de los inmuebles dañados podrán reclamar
directamente a la compañía de seguros quien, en caso de que se estime, les resarcirá
económicamente. La compañía de seguros podrá repetir dichas reclamaciones contra los
distintos agentes que intervinieron en la obra. Este es un sistema que otorga unas garantías
fiables a los compradores de vivienda nueva y que ha resultado muy exitoso.

Controlia es un organismo de control técnico especializado en la OCT para el seguro decenal de
daños a la construcción y el seguro trienal de estanquidad e instalaciones. Además Controlia es
especialista en peritajes sobre daños y defectos de la construcción, pudiendo emitir informes
sobre el origen y el diagnóstico de dichos daños, propuesta y valoración de las reparaciones
necesarias.

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