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Control Técnico de la Edificación (OCT) para el Seguro Decenal

Organismo control técnico de la edificación

La Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 (LOE) obliga a los promotores a contratar una Póliza de Seguro Decenal de Daños.

La obligatoriedad que establece la LOE (Artículo 17) así como sus posteriores modificaciones (Disposición adicional segunda) se resume en:

  • Obligación de contratar una garantía contra daños materiales ocasionados por vicios y de defectos de la construcción por un plazo de 10 años para edificios cuyo uso principal sea la vivienda. Se excluyen las viviendas unifamiliares en régimen de autopromoción siempre que no se trasmitan en un plazo inferior a 10 años.
  • Se dispone que mediante Real Decreto se podrá establecer la obligatoriedad de contratar una garantía para edificaciones destinadas a otros usos distintos de la vivienda, si bien, a fecha presente aún no se ha desarrollado este RD.

¿Qué es una póliza de seguro decenal de daños?

Si la construcción cumple con los requisitos de calidad necesarios, se podrá contratar la póliza de Seguro Decenal de Daños. Esta póliza garantiza a los adquirientes de las viviendas la estabilidad estructural del edificio y la estabilidad de las fachadas. Adicionalmente, de forma voluntaria, el promotor podrá contratar una Póliza de Garantía Trienal que garantizará la correcta impermeabilización y estanqueidad de cubiertas y sótanos, el correcto funcionamiento de las instalaciones y las obras accesorias o complementarias de la promoción.

OCT construcción y edificación

Las compañías de seguros piden que se realice un Control Técnico de las construcciones con el fin de garantizar la calidad de las viviendas y así poder evaluar adecuadamente el riesgo de cada proyecto para el seguro decenal. El Control Técnico para el Seguro Decenal se lleva a cabo durante la fase de proyecto, previo al inicio de las obras se revisa el proyecto de ejecución y el estudio geotécnico y durante las obras se revisa la ejecución de la cimentación, estructura y cubierta emitiendo los correspondientes informes.

Expertos en control de obra

Controlia es un Organismo de Control Técnico (OCT) con experiencia en el área de edificación, estando homologados sus Informes de Calidad por las principales aseguradoras y reaseguradoras que operan en España. Controlia está registrada como Entidad de Control de Calidad de la Edificación (ECCE) en el Registro del Código Técnico

Minimizamos el Riesgo del Proceso Constructivo

En OCT Controlia creemos que la colaboración con el constructor y la dirección facultativa son fundamentales para conseguir los niveles de calidad que actualmente requiere el mercado inmobiliario.

Seguros decenales para autopromociones

La legislación establece que no es obligatoria la contratación del seguro decenal para viviendas unifamiliares en régimen de autopromoción que no se vayan a transmitir en el plazo de 10 años. Sin embargo, desde OCT Controlia recomendamos que se realice el Control Técnico para el seguro decenal de este tipo de promociones con dos objetivos:

a) Asegurar un control de calidad del proyecto y de la ejecución de las obras.
b) Facilitar y abaratar el coste de la contratación del seguro decenal en el caso de que el autopromotor decida vender la vivienda durante los 10 años posteriores a su construcción.

Control Técnico de la Edificación para las Garantías Trienales

De acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 (LOE) se establece que el Promotor deberá responder durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. Esto es lo que se conoce como garantías trienales y que se pueden clasificar en las siguientes misiones de control técnico:

Control de estanqueidad de cubiertas y fachadas

El objetivo es el control del proyecto y de la ejecución de las unidades de obra que minimizan el riesgo de los vicios o defectos en la impermeabilización. La labor de control se complementa con unas pruebas de estanqueidad que serán realizadas previo al acta de recepción de las obras. Si el control es satisfactorio se puede contratar una póliza de seguro trienal para la estanqueidad.

Control de instalaciones y equipamiento propio del edificio

El objetivo es el control de proyecto y de la ejecución de las unidades de obra que componen las instalaciones de electricidad, fontanería, gas, calefacción, aire acondicionado, de recogida y evacuación de residuos, que proporcionan calidad del aire interior, de suministro de agua, de evacuación de aguas, audiovisuales, comunicaciones, seguridad, ascensores y montacargas y cualquier otra maquinaria mecánica o electrónica necesaria para el uso propio del edificio o para dar servicio al mismo, incluyéndose los aparatos o máquinas que intervienen en su composición, así como sus conductos y canalizaciones necesarias, que sean propios del edificio. La labor de control se complementa con unas pruebas de instalaciones que serán realizadas previo al acta de recepción de las obras. Si el control es satisfactorio se puede contratar una póliza de seguro trienal de instalaciones.

Control de obra secundaria

El objetivo es el control de proyecto y de la ejecución de la obra no comprendida en la obra fundamental asegurada por la póliza decenal, ni en las pólizas trienales de estanqueidad e instalaciones, con el objetivo de minimizar el riesgo de vicios o defectos en estas unidades de obra, excluyendo los defectos de acabado, para los cuales la responsabilidad del promotor es sólo durante un año posterior a la entrega del inmueble.

Minimizamos el Riesgo del Proceso Constructivo

En OCT Controlia creemos que la colaboración con el constructor y la dirección facultativa son fundamentales para conseguir los niveles de calidad que actualmente requiere el mercado inmobiliario.

Control de requisitos de habitabilidad

Recientemente se pueden contratar pólizas de seguros para la garantía de las coberturas trienales de habitabilidad. Los requisitos básicos de Habitabilidad definidos por el Código Técnico son:

  • Higiene, salud y protección del medio ambiente.
  • Protección contra el ruido.
  • Ahorro de energía y aislamiento térmico.
    Lo establecido en estos puntos busca asegurar la aptitud de servicio y adecuación al uso de las edificaciones destinadas a uso de vivienda.

Gestión Técnica de Postventa

Aseguramos el correcto desarrollo del proceso Postventa en sus diferentes fases: revisiones durante el final de las obras para minimizar riesgos, cobertura durante el proceso de comercialización de los activos, y la supervisión y análisis del estado de la promoción una vez se comercializa.

En edificación, la Postventa se puede definir como el período posterior a la venta de un activo, en el que el promotor garantiza ciertos servicios, especialmente la reparación de incidencias derivadas de desperfectos generados durante la ejecución de las obras. Para un comprador ese periodo comienza en el momento que escritura su vivienda; en cambio, para un promotor y para la constructora lo hace antes ya que abarca también la fase final de las obras, tiempo durante el cual se puede reducir considerablemente el número de desperfectos que lleguen al comprador y, por lo tanto, el impacto negativo.

¿A quién y a qué se destina una Gestión Postventa?

Principalmente va destinada a promotores que necesiten un servicio de calidad Postventa que asegure el adecuado proceso de reclamaciones, la subsanación de las incidencias, y la satisfacción de los propietarios. Y para llegar a los niveles de satisfacción exigidos, una correcta gestión requiere centrarse en los siguientes objetivos:

  • Reducir el número de defectos derivados de la obra antes de la comercialización de la promoción.
  • Prestar asesoramiento técnico experto e independiente para facilitar la toma de decisiones y anticiparse a los problemas que puedan surgir durante el desarrollo de la Gestión Postventa.
  • Llevar a fin la subsanación de las incidencias reclamadas por los propietarios.
  • Hacer seguimiento de la aplicación de la LOE.

¿Por qué elegir a CONTROLIA?

CONTROLIA dispone de un equipo multidisciplinar formado por más de 50 técnicos repartidos por todo el territorio y con distintas especialidades, lo que le permite abarcar una Gestión Postventa en toda clase de proyectos inmobiliarios y ofrecer cobertura a nivel nacional.

Como técnicos especializados, ayudamos a los clientes antes, durante y después de la comercialización de sus promociones, pues abogamos por la profesionalidad y el compromiso que se adquiere a la hora de firmar cada escritura de compraventa. Para ello CONTROLIA lleva a cabo un amplio abanico de desarrollos:

  • Análisis de la información técnica suministrada por el promotor (plantas, alzados, instalaciones, relación de materiales y acabados, etc.).
  • Visitas durante la fase de preventa para hacer seguimiento de los desperfectos surgidos durante la ejecución de las obras en su etapa final.
  • Apoyo durante el proceso de comercialización de los activos con el fin de informar presencialmente de los detalles técnicos de la promoción.
  • Recepción, clasificación, evaluación y seguimiento de las incidencias reclamadas por los propietarios, por el cliente, o por la Comunidad de Propietarios.
  • Gestión de los listados de incidencias.
  • Ejercer presión sobre la Constructora o cualquier otra empresa o industrial encargados de efectuar las reparaciones para garantizar la subsanación de las incidencias.

Desarrollos que ampliamos a petición de nuestros clientes en función de cada promoción para conseguir el éxito de gestión y la satisfacción de los promotores:

  • Fomentamos y organizamos reuniones periódicas.
  • Ejecutamos reportes a tiempo real del estado de las incidencias.
  • Ejercemos presión a las constructoras o a las empresas que realicen los trabajos para que cumplan los plazos y los estándares de calidad.
  • Consensuamos con los clientes los planes de acción y las respuestas a los propietarios.

¿Si contrato los servicios a CONTROLIA, obtendré lo que necesito?

CONTROLIA cuenta con una dilatada gestión Postventa no sólo en promociones cuyas viviendas hace meses que fueron vendidas; también en Obra Nueva y en WIP´s. La vida de un activo inmobiliario es muy diversa desde que se están ejecutando las obras hasta que finalizan las garantías ofrecidas en Postventa según la LOE, y los promotores no están obligados a
solicitar la Gestión Postventa desde el principio, pudiendo ésta iniciarse en diferentes momentos de todo el proceso de evolución por las circunstancias que consideren:

WIP. El promotor tiene una obra en curso y quiere que, antes de su finalización, haya los menos defectos posibles. Para ellos necesita determinados controles de seguimiento Preventa de las obras, de proveedores, de materiales y acabados… CONTROLIA se encarga de todas estas necesidades hasta que se firme al Acta de Recepción.

Comercialización. El promotor comienza la comercialización de sus viviendas recién terminadas. Lo normal es derivar parte de la gestión a los Apis, pero éstos carecen de conocimientos técnicos en general, y de la promoción a vender en particular, por lo que CONTROLIA ofrece sus conocimientos durante las visitas de cortesía para paliar esa laguna informativa.

Obra Nueva. En cuanto se haya vendido una vivienda, es cuestión de tiempo que se reciba la primera reclamación con incidencias detectadas. Canalizar todas las reclamaciones, hacer seguimiento de los trabajos de subsanación, controlar a la Constructora para que lo haga, tranquilizar a los reclamantes… son gestiones que la Promotora tiende a derivar a un tercero.
Es en este momento cuando CONTROLIA retoma la gestión y libera al promotor de estos conflictos.

Postventa transcurridos varios meses desde la recepción de la promoción. La LOE ofrece diferentes plazos de garantía y puede darse el caso de que un propietario, o una Comunidad de Propietarios, reclamen un desperfecto diez meses después de recepcionarse la promoción. Al tratarse de un defecto de acabado, el Promotor está obligado a atender la queja y a ofrecer
una solución, indistintamente de que la Constructora esté contractualmente desvinculada de la promoción. En este caso se contrata los servicios de profesionales, de Facilities o de empresas de reformas, todas ellas dispares, con criterios de intervención distintos, y con procedimientos que han de adaptarse a las disposiciones del cliente, lo que supone un esfuerzo de gestión que ha de controlarse. CONTROLIA afronta ese reto con profesionalidad, y no sólo dentro del año
de garantía para defectos de acabados, sino también durante los 3 primeros años para las incidencias que afecten a la habitabilidad, y durante los 10 años que cubren los daños estructurales que afecten a la seguridad de los propietarios.

Informes periciales. CONTROLIA también se caracteriza por llevar a cabo informes técnicos y periciales de incidencias de cierta gravedad que surjan en una promoción. Una piscina cuyo vaso filtra al aparcamiento inferior, ruidos y malos olores derivados de una mala ejecución en bajantes o en los shunts de ventilación, problemas en las cubiertas… Ejemplos de incidencias que suponen problemas legales para el Promotor y que requieren una peritación firmada por técnicos especializados como los que forman parte del equipo de CONTROLIA.

Algunos de nuestros éxitos

En los últimos años CONTROLIA ha experimentado un importante incremento en su implicación en Postventa, gestionando más de 36 promociones y de 1.400 viviendas. Avalados por el éxito y satisfacción de nuestros clientes, es imposible dedicarle espacio a todas; aun así, siempre nos gusta recordar aquellas de las que más orgullosos nos sentimos:

Valladolid. Promoción de 102 viviendas ejecutadas en dos fases en la que se hizo seguimiento de los acabados durante el final de la obra, se ofreció apoyo durante la comercialización de las viviendas, y se supervisó y controló tanto a la constructora como a un facility mientras llevaron a cabo los trabajos de subsanación de las incidencias tanto privativas como comunitarias.

Barcelona. Promoción de 39 viviendas en situación avanzada de reclamación de incidencias no atendidas por la constructora. En esta promoción no sólo CONTROLIA medió y concilió la conducta enfrentada de los propietarios respecto a la constructora y la promotora, sino que también se hizo cargo de impulsar la resolución de las incidencias.

León. Promoción de 8 viviendas afectada por un fallo de ejecución de obras que perjudicó a varias viviendas por filtraciones procedentes de la cubierta. CONTROLIA supervisó los trabajos realizados para volver a impermeabilizar integralmente la cubierta de la promoción, llevados a cabo durante dos meses.

Málaga. Promoción de 108 viviendas en primera línea de playa.

 

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