Si estás pensando en construir un edificio, embarcarte en una promoción inmobiliaria o simplemente quieres asegurarte de que todo en tu proyecto se haga “como Dios manda”, es muy probable que hayas oído hablar de los OCT o Organismos de Control Técnico. Pero, ¿qué son exactamente? ¿Qué papel juegan en una obra y por qué cada vez más promotores y aseguradoras cuentan con ellos? Vamos a despejar todas esas dudas.
Un OCT no es un simple observador
Un Organismo de Control Técnico (OCT) es una entidad independiente y especializada que se encarga de supervisar determinados aspectos técnicos de una obra de construcción, con el objetivo principal de reducir el riesgo de aparición de daños estructurales en el edificio una vez finalizado. Su función no es sustituir ni al arquitecto ni al director de obra, sino actuar como una figura complementaria que verifica y valida ciertos puntos críticos del proyecto desde un punto de vista técnico y objetivo.
Los informes que emite el OCT sirven para evaluar el riesgo del proyecto y es necesario para que la Compañía de Seguros pueda emitir la póliza del Seguro Decenal.
Los OCT están formados por profesionales con amplia experiencia en ingeniería, arquitectura y estructuras. Su intervención aporta un nivel extra de seguridad, garantía y control en todo el proceso constructivo.
¿Cuándo es obligatorio contar con un OCT?
Existen varios escenarios en los que un OCT es imprescindible:
1. Contratación del Seguro Decenal
Desde la entrada en vigor de la LOE (Ley 38/1999) es obligatorio contratar un seguro decenal para edificios cuya finalidad principal sea la vivienda. Sin el Seguro Decenal no se puede inscribir la obra nueva terminada y en consecuencia no se puede transmitir la vivienda durante el plazo de responsabilidad decenal (durante 10 años) que marca la ley. Y como es lógico, ese seguro requiere los informes emitidos por un OCT que garantice el control técnico del proyecto y la ejecución.
El seguro decenal es clave para garantizar la calidad al propietario final de la vivienda. En caso de que durante los 10 años de entrada en vigor de la ley surja un daño o defecto de la construcción, relacionado con la estabilidad del edificio, el propietario estará protegido por este seguro sin tener que reclamar al promotor, constructor, etc.
El seguro decenal se debe contratar antes de que se inicien las obras, una vez se cuenta con el proyecto de ejecución visado, para que se pueda revisar el proyecto y en caso necesario corregirlo antes de que se construya. Sin embargo, el seguro decenal no entra en vigor hasta que se finalizan las obras y se recepcionan por parte del promotor, a partir de ahí, tiene una duración de 10 años. En cuanto a la forma de pago, normalmente se hace un pago en el momento de la contratación del seguro de aproximadamente un tercio de la prima y el resto se paga en el momento de entrada en cobertura, esto es a la finalización de las obras. Después no hay que realizar ningún pago más durante el plazo de los 10 años.
2. Promociones inmobiliarias de obra nueva
En toda construcción de vivienda nueva, el notario no inscribe la obra nueva terminada si no existe un seguro decenal en vigor, y sin seguro, la hipoteca y la venta quedan imposibles. Es por ello que es indispensable contratar un OCT.
3. Financiación bancaria en autopromociones
Si un particular quiere hacerse una vivienda unifamiliar en régimen de autopromoción, la ley no exige que contrate un seguro decenal, sin embargo, si decide venderla antes de que transcurran 10 años, si necesitará disponer de un seguro de daños por el plazo que reste hasta concluir los 10 años. En esos casos, tanto el control técnico como la prima del seguro serán más costosos y difíciles de conseguir, por eso es recomendable que el autopromotor contrate el seguro decenal aunque no sea obligatorio.
Además, si el autopromotor solicita una hipoteca, la entidad financiera le va a requerir que contrate un seguro decenal, por eso también es recomendable que contrate el control técnico de la edificación a un OCT.
4. Edificios de otros usos con seguros decenales o trienales
Aunque hoy el seguro decenal es obligatorio para viviendas, en edificios de nueva construcción destinadas a otros usos (oficinas, hoteles, naves industriales, edificios públicos, etc.) es muy habitual y recomendable contratar el control técnico de la edificación OCT y el seguro decenal, pues garantiza una mayor calidad del producto y ofrece una garantía y seguridad mayor a usuarios e inversores. La mayoría de los inversores profesionales que compran este tipo de edificios suelen exigir que dispongan de un seguro decenal.
Los edificios de otros usos reconvertidos a residencial, por ejemplo, un edificio de oficinas que cambia el uso a viviendas, también es obligatorio contratar un seguro decenal y la OCT es imprescindible para garantizar la adecuación de la estructura existente al nuevo uso.
5. Garantías trienales
Las garantías trienales que describe la ley se refieren a las condiciones de Habitabilidad, pero se pueden resumir en tres:
- Estanquidad: habitualmente se refiere a la cubierta y fachadas
- Instalaciones
- Obra secundaria: se refiere a la obra que no forma parte de la estructura del edificio, como tabiques, solería, falsos techos, etc.
De acuerdo con la ley, no es obligatorio contratar un seguro que cubra estas garantías, si bien, resulta muy conveniente contratar a un OCT que realice el control técnico de estas misiones para garantizar un producto final, habitable y de calidad. El control técnico de la estanquidad y de las instalaciones incluye el control de pruebas finales, muy recomendables para evitar reclamaciones por defectos.
¿Cuándo no es obligatorio?
Se dan excepciones:
- Construcción de una vivienda unifamiliar autopromovida, sin intención de venta o transmisión en los primeros 10 años. En este caso, no hay obligación de seguro decenal ni de OCT.
- Reformas menores. Aunque el CTE puede aplicarse, el OCT no siempre es obligatorio si no se requiere seguro decenal ni trienal.
¿Qué fases cubre la intervención de un OCT?
La actuación del Organismo de Control Técnico se divide en distintas fases:
- Análisis del proyecto
Se revisa en profundidad el proyecto técnico aportado por el arquitecto. Se comprueban aspectos clave como el cálculo de estructuras, cimentación, cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE) y la normativa aplicable. - Supervisión de la ejecución de la obra
Una vez iniciada la obra, el OCT realiza visitas periódicas para verificar que todo se está ejecutando según lo proyectado. Se revisan materiales, procesos constructivos, cimentaciones, estructuras, y más. Si detecta alguna desviación o posible riesgo, lo comunica para que se pueda corregir a tiempo. - Informe final para la aseguradora
Cuando la obra concluye, el OCT emite un informe técnico final que sirve de base para que la compañía de seguros decida si emite la póliza decenal. Este informe recoge todo lo observado durante la obra y certifica que se han cumplido los requisitos técnicos necesarios.
¿Quién contrata al OCT y cuánto cuesta?
Generalmente, el OCT es contratado por el promotor de la obra, aunque también puede hacerlo el constructor o el propietario particular si se trata de una autopromoción.
¿Cuánto cuesta el OCT o control técnico de la Edificación?
El coste del servicio de un Organismo de Control Técnico depende del tipo y complejidad del proyecto, pero suele representar un pequeño porcentaje del presupuesto global de la obra, sobre todo si se compara con el ahorro y la seguridad que aporta. Este porcentaje puede variar desde un 5 por mil del coste de construcción, en el caso de un unifamiliar, hasta un 2 por mil en el caso de un edificio grande.
He empezado las obras sin contratar un OCT, ¿qué puedo hacer?
Aunque lo conveniente es contratar el OCT y el seguro decenal antes de arrancar las obras, si no lo has hecho, hay solución. Es importante que acudes cuanto antes a un OCT y le proporciones toda la información que dispongas de la obra: proyecto, estudio geotécnico, resultados de los ensayos de hormigón y acero, fotografías del proceso constructivo, etc. La OCT analizará el caso y te propondrá la solución más adecuada.
¿Control o colaboración?
Hay quien ve a los OCT como una figura de control externa que solo viene a poner “pegas” o a complicar el proceso. Nada más lejos de la realidad. El papel de un Organismo de Control Técnico es más bien el de un colaborador técnico, una figura experta que ayuda a garantizar que el resultado final sea el mejor posible.
En muchas ocasiones, el OCT detecta errores o deficiencias que, si no se corrigen a tiempo, pueden derivar en problemas estructurales costosos o incluso en la imposibilidad de contratar un seguro decenal. Por tanto, su intervención puede suponer un ahorro importante a medio y largo plazo.
¿Tienes dudas? ¿Estás empezando una obra?
En OCT Controlia estaremos encantados de asesorarte desde el primer momento. Contáctanos sin compromiso.