Las características del Project Monitoring
El PROJECT MONITORING es una herramienta que permite controlar la evolución de los proyectos y compararlo con el diseño original. La monitorización constituye un instrumento de control a través del cual se obtiene información fiable y de calidad y de manera sistemática. Se controla el desarrollo de cada una de las fases: proyecto, ejecución, control presupuestario y de plazos, situación jurídica y administrativa, etc. y se realizan informes de seguimiento periódicos, donde se registra y analiza la evolución del proyecto y las decisiones tomadas.
En el campo de la financiación inmobiliaria (préstamo promotor, préstamo puente) el servicio de Project Monitoring sirve para monitorizar y auditar la correcta aplicación del préstamo a la finalidad para la que fue concedido, por ejemplo para el desarrollo de una promoción inmobiliaria, obras de acondicionamiento o CapEx de un inmueble, obras de urbanización de un sector, etc.
La figura del Project Monitoring no se debe confundir con la del Project Manager, pues no da instrucciones a los agentes intervinientes en una promoción, no toma decisiones, no discute los precios ni las liquidaciones, no interviene en el diseño, etc. Tampoco debe interferir con las funciones de la Dirección Facultativa, ya que no realiza ningún diseño, ni cálculos estructurales, ni de instalaciones, tampoco decide sobre los materiales a emplear, calidades, etc.
El Project Monitoring es un servicio independiente que monitoriza, supervisa y controla la ejecución y el desarrollo de una Proyecto, normalmente un promoción inmobiliaria, financiada por un tercero, banco o inversor. En definitiva, el Project Monitoring debe ser “los ojos y oídos” del Promotor o Propiedad en la promoción.
¿Qué rasgos fundamentales debe tener el Project Monitoring?
Independencia: Independencia del promotor y de otros agentes que intervienen en la promoción: Dirección Facultativa, Project Manager, Contratista, etc.
Capacidad técnica: Experiencia en obra, promoción, etc.
Conocimientos financieros: Saber leer un cash flow de una promoción inmobiliaria, entender cómo funciona un préstamo promotor, etc.
Antecedentes del Project Monitoring.
El Project Monitoring no es nuevo, existe desde antes de la crisis, aunque no era muy frecuente. También existe en otros países como Alemania o Reino Unido.
Sin embargo, durante los últimos años, a raíz de la gran crisis inmobiliaria, prácticamente se ha generalizado en el campo de la financiación a promotores. Las Entidades Financieras que conceden los préstamos a los promotores quieren tener certeza de la viabilidad del proyecto inmobiliario, el destino de las disposiciones del préstamo, el grado de avance real de las obras, el seguimiento de las ventas, etc. De tal manera, que en caso de que surja alguna contingencia puedan tomar medidas a tiempo y evitar que se convierta un fallido sin información ni continuidad.
Ventajas del Project Monitoring.
Es frecuente oír por parte de los promotores que el Project Monitoring es una fiscalización excesiva que entorpece y retrasa las promociones. No obstante, este modelo aporta muchas ventajas al sector, tanto en el corto como en el medio y largo plazo.
En el corto plazo, la figura del Project Monitoring pone a disposición de las entidades financieras una información periódica fiable, elaborada por un experto independiente, lo cual minimiza los riesgos de la entidad y le permite adelantarse a los problemas.
En el medio plazo y largo plazo, gracias a esta figura, si volviera a haber un boom inmobiliario, el pinchazo que se produciría no sería tan virulento, ni dejaría tantas promociones sin terminar. Además, la transparencia mejorará las relaciones entre el promotor y la entidad financiera.
Para todo ello es clave que la coordinación entre el Promotor y el Project Monitor sea fluida y que no afecte a la planificación de las obras.
¿Cuánto cuesta el Project Monitoring?
El coste del servicio del Project Monitoring lo suele asumir el promotor que solicita el préstamo inmobiliario. Los honorarios de este servicio dependen del alcance del mismo, de la duración del proyecto y de las obras y del importe de las mismas. Habitualmente suele estructurarse en un informe inicial, unos informes periódicos (normalmente mensuales) y un informe a la finalización del desarrollo. Todas estas variables influyen en los honorarios del servicio, no obstante, como orientación, se pueden estimar el coste del Project Monitoring como un porcentaje del presupuesto de ejecución del proyecto de aproximadamente un 0,5 – 0,7%.
