Realización de una Due Diligence Técnica de un Edificio (Parte 1)
En este artículo intentamos responder a las preguntas clave que le ayudarán a comprender mejor qué es una Due Diligence Técnica. En Controlia contamos con una gran experiencia en la elaboración de Due Diligence Técnica de cualquier tipología de activo inmobiliario.
¿Qué es una Due Diligence Técnica (TDD) y para qué sirve?
Las cuestiones que se deben analizar y las comprobaciones que se deben llevar a cabo son aspectos que se deben acordar con el cliente en el encargo de la DDT. También dependerá de la tipología del inmueble y de la finalidad de la DDT.
Habitualmente se analizan aspectos tales como: identificación, comprobación de superficies, estado de conservación (estructura, cubierta, cerramientos), instalaciones, inspecciones técnicas obligatorias, accesibilidad, situación urbanística, licencias de 1ª ocupación o de funcionamiento, linderos/colindantes, servidumbres, situación registral y catastral, discrepancias con la realidad, materiales contaminantes, etc.
Una vez analizados los aspectos anteriores y hechas las comprobaciones oportunas, la DDT deberá enumerar los riesgos detectados y valorar la viabilidad de subsanarlos o mitigarlos, así como evaluar el CapEx necesario para corregirlos.
Recomendaciones a la hora de contratar una Due Diligence Técnica:
En el encargo del servicio se debe pactar con el Cliente varios aspectos fundamentales que exponemos a continuación, siendo muy recomendable que estas cuestiones queden recogidas en los términos del contrato:
– Alcance de las comprobaciones que se van a llevar a cabo: incluir un listado detallado de las verificaciones que se van a realizar.
– Limitaciones y reservas al alcance: es conveniente detallar aquellas cuestiones que expresamente no se van a analizar, por ejemplo, la eventual contaminación del subsuelo. Así como cuestiones formales, por ejemplo, dar por cierta la información suministrada por el cliente, o fotocopias (no originales) de la documentación revisada.
– Entregables: definir el contenido de los informes que se van a entregar, así como el idioma de los informes, ya que a veces si los inversores son extranjeros lo solicitan en inglés.
– Plazo de ejecución para la realización del trabajo.
-Documentación necesaria que se solicita al Cliente previo al inicio de los trabajos.
– Responsabilidad máxima que asume la empresa que realiza la TDD.
– Cláusulas de confidencialidad y non disclosure, así como el tratamiento de datos de carácter personal, en caso de que los hubiera.
¿Cuánto cuesta una Due Diligence Técnica de un edificio?
A la hora de evaluar el coste de una Technical Due Diligence deben tenerse en cuenta varios aspectos como: el tamaño o valor del inmueble, ubicación, complejidad o el número de expertos de diferentes áreas que deben intervenir (arquitectos, ingenieros, urbanistas, etc.).
El coste de una Due Diligence Técnica puede variar en torno a 0,10% y un 0,25% del valor del inmueble.
¿Cuánto tiempo se tarda en elaborar una Due Diligence Técnica inmobiliaria?
Para estimar el plazo de realización de una DDT es crucial prever el tiempo que se va a tardar en obtener la documentación, así como planificar la visita al activo por los distintos especialistas. A veces la obtención de documentación administrativa (licencias urbanísticas, consultas municipales) se puede demorar varios meses. Un plazo de entre 2 y 4 semanas es habitual. Es conveniente informar al cliente si durante el proceso de revisión surgen cuestiones de gran relevancia, sin esperar a la entrega del informe final.
